Недоприватизация жилья

Программа приватизации жилья, реализованная в России на протяжении последнего десятилетия, передала в частные руки значительные богатства, в особенности в крупных промышленных городах, не говоря уж о Москве и Санкт-Петербурге. Квартиры в многоквартирных домах составляют значительную долю имущества граждан, причём это имущество имеет рыночную оценку и вполне ликвидно.

Однако приватизацию жилья нельзя считать завершившейся. Получив права собственности на свои квартиры, граждане не несут пока ещё всей совокупности обязательств, вытекающих из наличия собственности. Приватизация прав должна быть дополнена приватизацией обязательств, связанных с этими правами. Если владелец имущества не несёт ответственности за его судьбу, это имущество будет неизбежно проедаться, разваливаться, становиться предметом махинаций.

Приватизация обязательств не связано с готовностью или неготовностью платить за коммунальные услуги и содержание жилого фонда по реальной стоимости. Механизм распределения жилищных субсидий нуждается в совершенствовании (определение нуждающихся в субсидировании, адресный механизм субсидирования и контроля за использованием средств и т.п.). Однако, независимо от того, получает собственник жилья субсидию, или оплачивает его сам, нормализации ситуации в ЖКХ невозможна без пересмотра прав и обязанностей собственников квартир в многоквартирных домах.

Эти права и обязанности не определены в тех сферах, которые связаны с совместным владением общим имуществом дома - подвалами и чердаками, лестничными клетками, мусоропроводами, трубами отопления, водоснабжения и газа, двором и пр. Кроме совместного владения имуществом, должны быть определены правовые рамки совместного потребления товаров и услуг. В многоквартирном доме нельзя жить по одному. Жители оказывают влияние на отопление и вентиляцию соседних квартир, пользуются одним подъездом и лифтом. Практически невозможно отключить газ, воду или тепло отдельной квартире, и это связано не столько с техническими особенностями расположения стояков, сколько с возникновением недопустимых рисков для тех квартир, которые граничат с отключённой от коммунальной инфраструктуры квартиры. Современные дома рассчитаны на совместное проживание людей, и это не инженерная проблема.

В экономике влияние друг на друга лиц, не связанных между собой договором, называется экстерналиями. До тех пор, пока экстерналии не введены в правовые рамки, невозможно нормальное экономическое поддержание и развитие тех отношений, в которых оказались соседи по современному городскому жилью.

Ответственные собственники

Конечно, проблем с неопределёнными правами и обязанностями не возникает в тех домах, где 100% жилого фонда находится в государственной или муниципальной собственности, или же в собственности одного юридического лица. Выступая контрагентом поставщиков коммунальных услуг, собственник несёт перед ними всю полноту обязательств, сам распоряжается общим имуществом дома, и собирает плату с арендаторов в соответствии с договорами коммерческого или социального найма.

Но, как только в муниципальном или ведомственном доме появляется хотя бы одна приватизированная квартира, отношения собственников между собой должны быть определены и регламентированы. Действующее законодательство предлагает механизм такой регламентации - это создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива. Однако механизмы добровольного объединения собственников в ТСЖ работают только там, где живут достаточно инициативные люди, не раздираемые противоречиями, и способные договориться между собой. То есть, эти механизмы работают в малом числе случаев. Поэтому рамки отношений собственников квартир друг с другом и с внешними лицами должен задать закон - Жилищный кодекс и иные, принимаемые в соответствии с ним, законы - о теплоснабжении, водоснабжении, содержании жилого фонда и т.п.

Проблемы совместного потребления коммунальных услуг обостряются по мере износа инфраструктуры. Изнашиваются внутридомовые сети, ответственность за ремонт которых несут "балансодержатели", правовое положение которых совершенно неопределённо. Изнашиваются сети поставщиков (централизованного теплоснабжения, водоканала), их ремонт возможет только за счёт средств собственника, собираемых в виде тарифа с потребителей. Неплатежи граждан и недофинансирование бюджетных расходов ведут к инфраструктурному кризису, угрожающему самому существованию многоквартирных домов.

Будучи связаны общим потреблением и общим имуществом, собственники квартир в многоквартирном доме должны и нести совместную ответственность за оплату потребляемых коллективно услуг. Если электричество может быть отключено в одной квартире, отключение отопления приведёт к серьёзным проблемам для исправно платящих соседних квартир, а отключение лифта или канализации вовсе невозможно. Однако обременить жителей круговой порукой можно только определив их право требовать исполнения обязательства у должников, и определив статус самого надёжного обеспечения долгов - жилья.

Определив права и обязательства собственников квартир, можно рассчитывать на нормализацию оплаты коммунальных услуг. Находясь в определённых правовых рамках, люди будут понимать границы своих обязанностей и риски, связанные с их неисполнением. Исправные плательщики получат выбор способов воздействия на неплательщиков. Среди таких способов можно упомянуть:

· поражение неплательщиков в правах при рассмотрении вопросов распоряжения общим имуществом и распределении доходов от него (продажа или аренда нежилых помещений, например);

· обременение квартиры долгами, делающее невозможным без их погашения её отчуждение, залог, дарение, вступление в наследование;

· наконец, принудительная продажа квартиры в судебном порядке с направлением части выручки на погашение задолженности.

Этапы реформы

1. Регистрация кондоминиумов

Реформирование ЖКХ должно начаться с инвентаризации общего имущества и регистрации кондоминиумов - имущественных комплексов, связанных с жилым фондом. Такая регистрация должна быть проведена для всех домов в устанавливаемые законодательно сроки (например, в течение трёх лет с момента принятия соответствующего закона). При этом, при обращении в установленном порядке жителей дома, регистрация должна быть проведена в срок не позднее месяца с момента обращения.

В процессе инвентаризации должны быть определены границы земельных участков, относящихся к имущественным комплексам кондоминиумов, и обременяющие их сервитуты, составлены планы жилых помещений и нежилых помещений, не имеющих отдельных собственников, описаны технические средства и оборудование, обеспечивающее дома.

В процессе инвентаризации и регистрации необходимо будет решить вопрос о границах кондоминиумов: например, возможна ли регистрация как кондоминиума имущественного комплекса, относящегося к одному подъезду, или одному дому, или же наличие общего имущества диктует отнесение всего дома (а то и нескольких домов) к одному кондоминиуму.

Следует подчеркнуть, что на этапе инвентаризации и регистрации кондоминиумов никак не изменяются отношения собственников жилья.

2. Определение совладельцев

В отношении каждого зарегистрированного кондоминиума должны быть определены совладельцы общего имущества и их доли в нём. Общим правилом является предоставление долей всем собственникам жилого фонда пропорционально их доле в общей жилой площади кондоминиума. Тем самым совладельцами могут быть муниципалитеты, органы государственной власти, юридические и физические лица, в любых сочетаниях. При наличии жилищного кооператива те члены кооператива, которые воспользовались правом получения жилья в собственность, становятся совладельцами общего имущества как физические лица, а не как члены кооператива.

Сложности возникают при определении объёма прав в кондоминиуме для отдельных собственников нежилых помещений, имеющих общую инфраструктуру с жилым фондом (магазины на первых этажах зданий, выведенные в нежилой фонд квартиры, использующиеся как офисы, и т.п.). Их права, возможно, будут отличаться от прав собственников жилья, например, в части распоряжения нежилыми помещениями и земельным участком кондоминиума. Однако при этом должны быть защищены их права как пользователей общих коммунальных сетей здания.

Законодательно должны быть определены права на общее имущество при разделе, объединении, продаже и покупке жилья. Закон должен также дать ответ на вопрос дальнейшего изменения долей в кондоминиуме при проведении строительных работ и реконструкции: перепланировка квартир и иные действия могут значительно изменить жилую площадь.

3. Распоряжение имуществом

Законодательство должно позволять совладельцам общего имущества в кондоминиуме самим выбрать форму распоряжения общим имуществом - с регистрацией ТСЖ или без неё. При регистрации ТСЖ собственники могут сами определить структуру органов управления, порядок их избрания и компетенцию. При отсутствии ТСЖ порядок принятия решений должен содержаться в законе.

При отсутствии ТСЖ закон может устанавливать количество голосов при принятии тех или иных решений - об отчуждении общего имущества, предоставлении тех или иных прав отдельным собственникам квартир и т.п.

4. Общее потребление

В отношении общего потребления многоквартирного дома законодательство должно предписывать наличие управляющего зданием - юридического лица, выступающего контрагентом в сделках с поставщиками коммунальных товаров и услуг.

Управляющему зданием должно быть передано право управления общим имуществом дома, используемым для оказания жилищно-коммунальных услуг.

а. Управляющим зданием может стать само ТСЖ, или же ТСЖ может нанять специализированного управляющего.

б. При отсутствии ТСЖ законодательство должно определять способ избрания управляющего общим собранием собственников. Должно быть установлено число голосов (доля собственности в кондоминиуме), которым может быть совершён такой выбор. Следует подчеркнуть, что если для выбора управляющего достаточно голосов только одного собственника - государства или местного самоуправления, то выбор должен быть произведён на конкурсной основе. Это требование не распространяется на частные юридические лица и на физических лиц, пусть даже и владеющих большинством голосов в кондоминиуме.

в. Если управляющий зданием не назначен в установленный законодательно срок, право его назначения переходит к органу местного самоуправления. Орган местного самоуправления обязан провести конкурс на право управления зданиями, не выбравшими себе управляющих самостоятельно. При этом орган местного самоуправления не вправе устанавливать ограничения по количеству выставляемых на конкурс зданий и обязан подводить итоги конкурса по каждому зданию отдельно.

г. Без проведения конкурса управляющий зданием может быть назначен органом местного самоуправления в случае отсутствия заявок на участие в проведённом конкурсе.

д. Если орган местного самоуправления не исполнил своей обязанности по назначению управляющего зданием, любой заинтересованный субъект (в том числе теплоснабжающая организация) вправе обратиться в суд с соответствующим иском, на основании которого принимается судебное решение, предписывающее органам местного самоуправления назначить в установленном порядке управляющего.

Переходный период

Предлагаемая реформа имущественных и контрактных отношений в сфере ЖКХ не вызовет значительных социальных последствий. Для тех домов, жители которых удовлетворены состоянием дел, и не стремятся к активному участию в управлении делами дома, реформа сведётся к замене эксплуатирующей организации (что уже не раз происходило и происходит во многих городах) и новым реквизитам для платежей за коммунальные услуги.

В то же время внутри городского хозяйства появится конкуренция управляющих зданиями, место в которой займут и структуры бывших ДЕЗов, и новые предприниматели, выходящие на рынок ЖКХ. Органы местного самоуправления при этом смогут сосредоточиться на распределении адресных бюджетных субсидий на оплату ЖКХ гражданам.

С исчезновением понятия "балансодержатель" границы ответственности местных властей за состояние жилищного фонда будут чётко определены:

· местная власть обязана, наравне с иными собственниками, участвовать в финансировании расходов находящихся в смешанной собственности домов;

· местная власть обязана содержать находящийся в её 100% собственности жилой фонд, в том числе фонд социального найма и специального назначения;

· местная власть обязана субсидировать расходы на услуги ЖКХ неимущих слоёв населения.