Пояснительная записка

В настоящее время ситуация в жилищно-коммунальном секторе характеризуется целым рядом серьезных проблем. К наиболее болезненным из них можно отнести:

- низкое качество предоставляемых услуг (низкая надежность коммунальных сетей; большое число аварий);

- высокий износ основных средств и их моральная устарелость (устаревшее оборудование и коммуникации, отсутствие эффективных систем учета);

- социально неприемлемый уровень стоимости предоставляемых услуг при наличии непрозрачного механизма ценообразования;

- дотационный характер отрасли;

- значительная задолженность предприятий ЖКХ (многие из них находятся в предбанкротном состоянии);

- повсеместные финансовые злоупотребления;

- низкий профессиональный уровень менеджмента и работников предприятий отрасли;

Целью разработки проекта Жилищного кодекса является упорядочивание и приведение норм жилищного законодательства в соответствии с современными экономическими и правовыми потребностями общества, поскольку в настоящее время жилищные отношения в Российской Федерации продолжают регулироваться созданным в советское время жилищным законодательством, не отвечающим нынешним требованиям.

В первую очередь, данным проектом Жилищного кодекса устанавливается иная классификация жилищного фонда.

В настоящее время по виду права собственности жилищный фонд подразделяется на: частный, общественный и государственный. Закон "Об основах федеральной жилищной политике" государственный жилищный фонд подразделяет на:

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд указанным законом определяется как фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Проектом Жилищного кодекса изменяется устаревшее деление государственного жилищного фонда. Во-первых, закрепляется право собственности на соответствующий жилищный фонд Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципалитетов, а также частных физических или юридических лиц. Проектом Жилищного кодекса не проводится различие между собственно фондом, принадлежащим на праве собственности, ведомственным фондом и фондом, находящимся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности. При этом каждый субъект, имеющий жилищный фонд на праве собственности, управляет и распоряжается им по собственному усмотрению в пределах, определенных проектом ЖК. Во-вторых, сохраняется жилищный фонд социального использования. В-третьих, упраздняется общественный жилищный фонд.

Законопроект определяет основания возникновения прав на жилье, виды прав на жилье, установив четкий перечень этих видов, в отличие от действующего кодекса.

Кроме того, проект ЖК дал определение жилого дома, определил части жилых домов (индивидуальные жилые помещения, индивидуальные нежилые помещения, помещения общего пользования), а также установил виды жилых домов (государственный, муниципальный и частный).

Проектом ЖК установлено, что собственником жилого дома может быть любое физическое или юридическое лицо.

В проекте определено правовое положение кондоминиума как имущественного комплекса, подлежащего государственной регистрации, определены его части - неделимые домовладения и их элементы, а также установлен общий порядок управления им. Установлено, что правовое положение кондоминиума должно регулироваться отдельным федеральным законом.

В проекте предусмотрено несколько способов управления жилым домом: непосредственное управление собственником жилого дома (его законным представителем); передача собственником жилого дома функций по управлению жилым домом по договору управляющей организации (управляющему); управления высшим органом управления ЖСК или ЖК (если дом полностью принадлежит кооперативу); управления общим собранием собственников жилого дома (домовладельцев); передачи несколькими собственниками жилого дома функций по управлению домом товариществу собственников жилья.

Определено правовое положение управляющей организации, которая обязана по договору осуществлять функции по эксплуатации дома, его обслуживании, ремонтам, а также заключать от имени собственников дома договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Проект Жилищного кодекса конкретизирует порядок пользования жилым помещением членами семьи собственника или иного законного владельца, закрепляя возможность заключения гражданско-правового договора, устанавливающего солидарную ответственность членов семьи, а также договора, регулирующего права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений.

Кроме того, проект Жилищного кодекса затрагивает вопросы влияния регистрации по месту жительства (либо пребывания) на права законных владельцев жилых помещений (собственников, арендаторов, нанимателей и др.).

В отличие от действующего Жилищного кодекса проектом максимально подробно регулируется порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.

Впервые на федеральном уровне проектом Жилищного кодекса устанавливается перечень коммунальных услуг и порядок их оплаты, порядок оплаты жилья, а также ответственность за неоплату коммунальных услуг и жилья.

Основной новеллой проекта Жилищного кодекса является установление основ предоставления адресных субсидий. При этом за гражданами, нуждающимся в улучшении жилищных условий, остается право выбора между адресной субсидией на приобретение жилого дома, жилого помещения и получением жилого помещения по договору социального найма (ст.53 проекта), а также закрепляется возможность предоставления субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

В тексте проекта Жилищного кодекса закреплена обязанность собственников государственного и муниципального фондов проводить конкурсы для выбора субъекта, предоставляющего коммунальные услуги, содержание и ремонт жилищного фонда.