СИТУАЦИЯ

В начале девяностых в новой, уже независимой Эстонии, к власти пришла партия Isamaaliit -- Союз отечества, главную роль в которой играли политики, отличающиеся приверженностью к либеральной экономической идее. Общество поддержало и их патриотизм, и лозунги ускоренного перехода к рынку. Собственно, голосуя за независимость Эстонии, люди голосовали за вхождение в рынок, в европейское пространство. Лозунг молодых политиков -- Plats puhtaks! -- Расчистим площадку! -- призывал к очищению от старых методов, кадров и к уходу государства из экономики. Надо заметить, что мечта эстонцев о своем государстве, подхваченная патриотически настроенными политиками-либералами, облегчила проведение реформ и снизила социальную напряженность, неизбежную в условиях последующего за наступлением независимости экономического шока. Получилось, что либеральные лозунги, вброшенные в народ еще в конце 80-х, так тесно сплавились с мечтой о независимости, что даже в условиях экономического шока малейший намек на популизм звучал как предательство национальной идеи. Поэтому реформы продолжались вне зависимости от того, какая бы политическая группа ни находилась у власти. Менялись лишь тактики, но оставались неизменными стратегические цели, казавшиеся безумно смелыми: вхождение в рынок и вхождение в Европу. Политики, пресса и телевидение без устали повторяли, что государство должно не диктовать, а регулировать и что свободу надо строить снизу.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства не была изолированным актом. Слому подверглась вся хозяйственная система. Из всех предприятий на плаву остались лишь те, уровень технологии и менеджмента которых отвечал условиям мирового рынка.

В июне 1992 года Эстония отказалась от рубля и ввела крону, жестко связав ее с немецкой маркой. Бедность государства не скрывали ни от кого, но не скрывали и то, что единственный путь к сохранению независимости и к лучшей жизни лежит через ускоренные реформы и построение иной, несоциалистической экономики.

Итак, начало девяностых. Государство стало покидать одну за другой хозяйственные сферы. Сегодня, в 2003 году, в государственной собственности остались лишь несколько железных дорог, да стратегическая единица -- энергетическое предприятие Eesti Energia. Тарифы на электроэнергию регулируются государством и дискуссии вокруг них порой напоминают настоящие драки, в которых принимают участие все -- и энергетики, и политики, и потребители

И ВЛАСТЬ, И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ -- НА МЕСТА

Теплоцентрали, водоканалы и ЖЭКи предприятий были переданы местным самоуправлениям и переведены на хозрасчет. Кроме оказания услуг населению, коммунхозы и ЖЭКи стали посредниками между производителями тепла и поставщиками воды, с одной стороны, и жильцами, с другой. Органы местной власти получили право устанавливать предельные цены на отопление, воду и другие коммунальные услуги. И вовремя: настала зима 1991--1992 года, а с ней -- ясность, что российские газ и нефтепродукты, которыми отапливались дома, придется закупать не по внутренним, установленным для субъектов СССР/СНГ ценам, а по общемировым. Первый же порыв ветра свободы оказался леденящим. Квартирные счета начали расти. Графа отопление и горячая вода стала наводить на жильцов оторопь. При средней зарплате в 50 долларов квартирный счет в 20 долларов для многих был катастрофой. Небогатые местные бюджеты при всем своем желании не могли скомпенсировать населению ценовой шок. Денег едва хватало на содержание школ, больниц, бань и жилищное хозяйство было отпущено в вольное плаванье. Предприятия и организации одно за другим отказывались от центрального отопления, ставшего в один момент роскошью, и у теплоэнергетиков осталось, собственно, два клиента: объекты, финансируемые местным самоуправлением и население. (Забегая вперед, скажу, что децентрализация отопления продолжилась и отката назад за эти десять лет не было).

Но рост стоимости теплоносителей -- это лишь одна причина шока. Вторая причина -- подчеркнуто либеральная экономическая политика государства, предложившего решать проблемы на местах, проявлять инициативу и надеяться только на себя. Каждому. Именно поэтому право принятия решений, и ответственность за них были спущены вниз, местной власти.

В уездах стали искать источники дешевого топлива. Их было немного: щепа, торф, на северо-востоке -- горючие сланцы. Кое-какую экономию они давали. Но платежеспособность населения продолжала падать. Началась безработица. Разумеется, местные самоуправления регулировали цены на тепло, воду и коммунальные услуги, которые значились в листочках, ежемесячно получаемых жильцами. Муниципалитетам было дано право устанавливать предприятиям теплоэнергетики предельные цены на мегаватт и начальники муниципальных коммунотделов зарывались по уши в справочники, ловчась с помощью сложных формул прикинуть цены на тепло таким образом, чтобы они были посильны для людей и одновременно, обеспечивали теплоэнергетикам доход, достаточный для существования -- нет, для выживания. Если же в головы начальников тепла приходили мысли о неизбежном износе и следующих за ним необходимых реновациях теплохозяйства, они тут же изгонялись. Денег трагически не было.

Но кроме еды, люди должны были платить за свет, за телефон и за общественный транспорт -- а ведь цены на них тоже росли. Росла бедность, росло социальное напряжение.

В особенно сложной ситуации оказались крохотные городки, выросшие вокруг производств, не вынесших испытания рынком. Закрытие таких предприятий означало для города полный коллапс, так как работы в округе не было. И дальше по цепочке: нет работы -- нет денег для оплаты жилья -- коммунальное предприятие умирает вместе с городом. Исчезающе малый госбюджет даже при желании не смог бы справиться с бедствиями, которые терпели Ору (закрыт торфобрикетный комбинат), Выхма, выросший возле покойного мясокомбината, городок работников льнофабрики Синди. Такого рода зоны бедствия получали кое-какую помощь из государственных резервов, но от людей не скрывали, что вопрос выживания государство решить не сможет. Стоимость жилья в таких городах упала до цены бутерброда. Трехкомнатную благоустроенную квартиру предлагали за 8--10 тысяч крон (до 800 долларов). Но покупателей не было.

Послышались протесты. Они были слабыми и плохо организованными. Общество было расколото по национальному признаку и немногие акции протеста -- как правило, это были тихие пикеты отчаявшихся людей -- тоже проводились отдельно русскими и эстонцами.

Люди выживали, кто как умел. В поисках работы уезжали туда, где она есть (такого рода отходничество не исчезло и поныне). Пытались выжить, занявшись мелким предпринимательством. Нанимались на любые работы. В этой ситуации очень достойно повели себя пресса и телевидение: сдержанные, ничего не скрывающие репортажи непременно сопровождались рассказом представителя местной власти о том, как они ищут выход из тупика, что делается сейчас и что будет сделано потом. Из газет и телепередач все знали, что помощи ждать неоткуда. Политиков, пытавшихся сделать имя на популизме, резко обрывали именно снизу, предлагая для начала назвать источники обещаемых ими благ.

Именно тогда на теплоэнергию для населения и на используемые для отопления дрова, мазут, уголь, щепу и сланец было решено установить нулевую ставку налога с оборота. Это было сделано, несмотря на заявленную уже в 1993 году цель -- вступление в Евросоюз, законодательство которого, как известно, диктует государствам-членам установление единой величины этого налога для всех продаваемых товаров и услуг. Нулевая ставка продержалась до 30 июня 2000 года. Сейчас теплоэнергия для населения облагается пятипроцентным налогом и все громче поговаривают об унификации величины налога с оборота до общепринятых в стране 18%.

Но мы отвлеклись. Вернемся в день вчерашний.

Пока мы говорили только о тепле, а ведь водо-канализационное хозяйство было не в лучшей ситуации. В домах нужно было проводить хотя бы текущие ремонты, работы по благоустройству и поддержанию порядка. Наводящие ужас цифры в квартирных счетах не обманывали никого: собираемость квартплаты снижалась, а число задолжников росло. И все ширились народные хитрости, изобретенные для получения дармовых коммунальных услуг. Стоимость эксплуатации благоустроенного жилья варьировалась незначительно и стабилизировалась примерно в 1995--1996 гг., достигнув 1,5--2,5 доллара за квадратный метр в месяц.

В это время местные самоуправления наладили связи со своими коллегами в западных странах. Там было чему поучиться -- и коммунальщики поехали учиться. Семинары непременно сопровождались практическими занятиями. Опыта руководства хозяйством в экстремальной ситуации не было ни у кого, всему приходилось учиться на ходу. Оказалось, что самое сложное -- это социальная работа.

Люди дисциплинированные и обязательные, получив зарплату, первым делом неслись в банки, чтобы оплатить квартирный счет. Но многие, попав в денежные ямы и ухабы (дело происходило, не забудем, в первой половине 90-х), обреченно махали рукой и оставляли неоплаченным счет текущего месяца. А затем следующего. И еще. И еще. Пока не становилось ясно: этот долг уже не выплатить, как ни крутись.

С самого начала было решено, что никаких государственных дотаций предприятия не получат. Средств на это не было и, таким образом, стартовые условия были для всех одинаковы. Что касается людей, страдавших от роста цен и подступившей безработицы, то систему социальных пособий было решено сделать максимально адресной. Деньги шли не предприятиям, а напрямую людям -- пенсионерам, безработным, низкооплачиваемым. Была введена (и сохраняется сейчас) система детских пособий. Средства на пособия выделялись местным самоуправлениям из собранных сумм социального налога. Заработали отделы социальной помощи, ведавшие квартирными компенсациями и прожиточными деньгами.

Пособия назначались и рассчитывались, исходя из некого прожиточного минимума, который должен был оставаться у семьи после оплаты квартирного счета. Компенсировалась часть, недостающая до этого самого минимума, который обычно был до дрожи низок. Безработные имели право на получение квартирного пособия в течение трех месяцев (потом этот срок был продлен до полугода, а сейчас составляет девять месяцев). Пенсионеры тоже получили право на пособие. Вот приблизительная схема, по которое происходит начисление жилищных пособий и прожиточных денег.

И местные самоуправления, и министерство социальных дел были в курсе, что огромная часть справок о зарплате, на основании которых начислялись и выплачивались прожиточные деньги, не имела ничего общего с реальной зарплатой, выплачиваемой в конвертах. Но государство не имело возможностей устанавливать истинные доходы людей; создание мощной фискальной службы было отложено на будущее. А пока, чтобы не навредить тем, кто действительно нуждался в пособии, его стали назначать всем, кто предъявлял справки о минимальной зарплате.

Выплата пособий происходила, как правило, в безналичной форме, для чего каждый получатель пособия был обязан завести счет в банке. Причина -- безналичный оборот дешевле (и прозрачней) налички. Исключения сделали для крохотных деревенек, где не было банковских контор, -- сюда пособия поступали по почте. (Надо сказать, что с 2001 года порядок выплаты пособий несколько изменен и вся начисленная сумма поступает прямо на счет ходатайствующего о помощи, а уж заплатить за квартиру он должен сам).

Интересно, что в то же время домоуправления столкнулись с феноменом гордой бедности: некоторые (преимущественно пенсионеры из сел) стеснялись заполнять заявление о пособии. Центральные усадьбы колхозов и совхозов, крупные села и сельскохозяйственные городки застраивались многоквартирными домами с центральным отоплением, а падение доходов больнее всего ударило по селу. Люди, всю жизнь жившие своим трудом и не имевшие долгов, попросту стыдились своей нищеты. Доходило до того, что коммунальщики ходили по домам должников, прося подписать заполненные заявления на пособие. Что ж, предприятия коммунального хозяйства тоже хотели выжить -- ведь без социальных денег-пособий падение сбора квартплаты угрожало невозможностью оплатить счета поставщиков и, как следствие, банкротством.

СОБСТВЕННОСТЬ -- ЭТО ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Итак, коммунхозы предприятий и местных самоуправлений стали самостоятельными юридическими лицами. Была создана кое-какая законодательная база: Закон о жилище, Закон о теплоэнергии, Закон о квартирной собственности. Общегосударственные и местные нормативные акты кое-как расписали права и обязанности сторон, а также методы расчета цен на коммунальные услуги. К 1995 году большинство жилья было приватизировано. (Институт прописки был ликвидирован еще раньше, в 1994 году). Задачей приватизации было освободить государство и местные власти от управления жилфондами, передав эти заботы жильцам. Государство окончательно уходило из сферы ЖКХ. А у людей появилась реальная собственность, которую можно было продать, купить, заложить.

Как видно из таблицы, массовая приватизация состоялась всего за три года -- с 1995 по 1998. В ходе приватизации жилья собственник квартиры, оформляя документы и получая на руки документы о праве собственности, был обязан заключить договор о коммунальных услугах с обслуживающим его дом предприятием. Договоры эти становились основой правоотношений и, разумеется, включали пункт о сроках оплаты услуг.

Мало-помалу создался рынок недвижимости. Оказалось, что жилья хватает для всех -- вот только не хватает платежеспособного спроса на это самое жилье. Цены на жилье падали с удалением от центров сосредоточения предприятий, а в Таллинне росли опережающими темпами по сравнению с остальной частью Эстонии.

ЖЭКи и предприятия коммунальной инфраструктуры вздохнули посвободней, когда подоспели недорогие -- 8,5% годовых -- кредиты Европейского банка реконструкции и развития, выдаваемые самоуправлениям. Эти кредиты имели строго целевое назначение и ушли на реновацию тепло- и водных хозяйств. Угроза остаться без тепла и воды миновала, но пока никто не знал, из каких денег эти кредиты возвращать. Ведь часть жильцов не могла, а часть просто не хотела оплачивать ежемесячные счета. А некоторым эта необходимость просто никогда в жизни не приходила в голову. Так что большинство местных самоуправлений обходилось уплатой процентов, одновременно выклянчивая -- иногда с успехом -- отсрочки выплаты основного долга.

Но денег у жилкомхозов все же не было. Капитальные работы велись за счет кредитов, а вот с текущими ремонтами и эксплуатационными расходами дело обстояло совсем плохо. В каждом доме было по несколько квартир, жильцы которых годами не оплачивали счета и не собирались делать это в дальнейшем. Задолженности достигали половины, а то и больше от рыночной стоимости квартир. Поначалу законодательство выселения не предусматривало -- но не предусматривало и бесплатного жилья. С принятием Закона о жилище, прямо указывавшем на возможность расторжения договора со злостным неплательщиком -- не выселения, нет! -- выход был найден.

Тут надо сказать, что ситуация с жильем осложнилась непродуманной реституцией -- возвратом собственности ее бывшим владельцам. Порой это делалось на основе фальсифицированных документов и свидетельств. Но дело не в них, а в том, что годами проживавшие в домах люди вдруг узнавали, что у их квартир есть владелец. Начались конфликты. Закон о жилище был составлен таким образом, чтобы дать арендатору такого жилья побольше прав и избежать связать руки владельцам возвращенных домов с тем, чтобы не допустить произвола.

Но вернемся на магистральную линию рассказа. В головах большинства жильцов уже в первые годы трудностей отложилось на уровне рефлекса: главное -- не допустить задолженности по квартплате. Потому что опыт безработицы и погашения двух-трехмесячной задолженности был почти у всех. И все убедились в том, как это нелегко. А заодно поняли то, что неплательщики (здесь мы не говорим о тех, кто попал в безвыходную ситуацию, лишившись, скажем, работы) зачастую попросту выезжают на горбу тех, кто аккуратно оплачивает жилье, тратя на это в среднем 25% месячного дохода семьи.

Жилье есть проблема социальная и в мире нет страны, которая бы успешно ее решила. Просто нет таких оазисов. Потому что люди -- они все разные. Есть те, кто не чувствует себя комфортно, если завалялся хоть один неоплаченный счет. Есть неудачники. А есть другие, привыкшие жить как-нибудь, рассчитывать на помощь государства и считать, что им обязаны все окружающие. Есть те, кто предпочтет истратить деньги на выпивку. И те, кто никак не может взять в толк, с какой такой радости он должен отдать значительную сумму за то, что каких-то пять -- десять лет назад было почти бесплатно. Словом, с изменением условий все те, кто не смог вовремя понять, что время бесплатностей и даровой помощи прошло, попали в очень трудное положение.

В СМИ политики и должностные лица разъясняли, что государство бедно, что денег нет и помощи ждать неоткуда. Что в старое доброе эстонское время, которое так долго вспоминали с ностальгией и тоской по утраченной независимости, каждый отвечал за себя сам и не клянчил помощи. Что когда бедны все -- это вовсе не бедность.

ДОЛГИ НАШИ ТЯЖКИЕ

Понемногу в умах отложилось, что надеяться нужно только на себя.

С принятием Закона о жилище понемногу заговорили о выселениях неплательщиков. Но куда? У кого поднимется рука выселить, скажем, многодетную семью, инвалида -- да и просто тихого пьянчужку? Обменных фондов жилья не было ни у кого. Муниципального жилья не существовало. Но не было и денег на финансирование тех, кто здоров, силен и может зарабатывать сам. Не было денег и на оплату чьих-то излишков жилплощади. Одинокие, малосемейные, да и просто практичные люди стали сами потихоньку перебираться в квартиры поменьше и подешевле, но что делать с теми, кто не привык заботиться о завтрашнем дне?

И начались первые судебные процессы, где предметом исков были суммы, выплатить которые было возможно, лишь продав квартиру, если должник не имел иного имущества. Судебная практика 1994--1997 гг. была довольно нечеткой, институт судебных исполнителей был слаб и зачастую судья просто отклонял иск, мотивируя решение тем, что сумма задолженности некритична и может быть выплачена без того, чтобы продавать квартиру. Это было ошибкой и только дальше загоняло людей в долги. В наиболее запущенных случаях, когда кредитор все же добивался решения о принудительной продаже жилья, долг достигал такой величины, что после его выплаты не оставалось денег даже на покупку самого скромного жилья.

Отчего принудительной продаже подвергалась именно квартира, а не машина, дача, фамильные бриллианты? В ходе приватизации жилфонда и при продажах жилья все сделки заносились в специальный Регистр, содержащий исчерпывающую информацию о квартирной собственности. Собственником автомобиля, дачи или иного имущества может числиться кто угодно, а у квартиры всегда есть конкретный владелец, обязанный оплачивать расходы по ее эксплуатации. Коммунальщики, а теперь -- квартирные товарищества (о которых будет сказано ниже) вовсе не ставят целью погашение долга любой ценой. Должнику -- и это правило! -- идут навстречу, устанавливая график погашения, помогая получить пособие, ссуду или продать имущество. В суд обращаются в последнюю очередь, когда исчерпаны все другие средства воздействия на должника. Принудительная продажа квартиры -- это самый последний шаг, на который судебная власть идет крайне неохотно и только в тех случаях, когда должник проявляет явную недобросовестность и нежелание исполнять обязательства.

Но, даже получив решение суда и оформив переход права собственности на квартиру, новый владелец зачастую не знал, что делать дальше, так как некоторые не соглашались выезжать добром. Их выселяли с полицией -- или, иногда, с исполняющими обязанности полиции. Массовых выселений не было. Более того: принудительные выселения были единичными случаями. А в зонах экономического бедствия их не было вовсе.

Постепенно в головах отложилось, что квартира -- это имущество, которого можно лишиться, не выполнив взятые на себя денежные обязательства.

Кроме суда, взысканием долгов занялись инкассовые фирмы. Рычагов давления на должника у них не было, они лишь предлагали компромиссные варианты. Уже в 1996 году маклерские бюро включили в число своих услуг продажу квартир с задолженностью -- с одновременным подысканием дешевого жилья. Из таблицы учета сделок с квартирной собственностью видим, что наибольшее число договоров купли-продажи жилья было заключено в 1997--1998 гг.

Статистика не говорит, какая часть квартир была продана в связи с задолженностью по квартплате -- по решению суда либо добровольно, -- но известно, что именно в 1997--1998 гг. большинство хронических задолжников расстались с жильем по своей воле либо принудительно.

* Примечание. -- В 1995--1996 гг. статистики купли-продажи квартир не велось.

Практичные люди с низкими доходами подыскивали жилье поменьше и подешевле в эксплуатации и освобождались от квартир, ставших им не по карману. Что было с теми, кто соглашался продать квартиру в погашение долга? Из сумм, оставшихся после выплаты задолженности, они покупали жилье подешевле -- квартиру меньшей площади или в домах без удобств. Или комнату в общежитии. В 1996--1997 гг. средняя цена благоустроенной квартиры в Таллинне составляла всего 10--12 тыс. долларов и задолжник, в течение полутора-двух лет накопивший долг в 2500 долларов, после продажи квартиры и оплаты обязательств мог рассчитывать на покупку дешевого жилья. Так делали те, кто хотел достойно жить и знал, что завтрашний день непременно придет.

С течением времени проблема выселений (а чаще -- расселений) в связи с задолженностью по жилью была решена. Стандартная схема выселения такова: решение суда передается судебному исполнителю (они, кстати, стали частными предпринимателями), выселение идет с помощью полиции, а квартира выставляется на аукцион, куда сходятся маклеры и те, кто надеется купить квартиру подешевле. Из полученных от продажи сумм гасятся долг за коммунальные услуги, судебные расходы, плата судебному исполнителю (если пришлось прибегнуть к его услугам) и расходы по выселению и продаже. Остаток выдается бывшему собственнику. Скажу сразу, что случаев применения этой схемы становится все меньше. Потому что за десять лет отношение людей к жилью, обязательствам и долгам изменилось полностью.

Начиная с 1998 года банки стали широко кредитовать покупку жилья (а поздней -- и другие виды деятельности), причем основным залогом кредита стало служить именно жилье. Если владелец заложенной квартиры не может выдержать график платежей по полученному кредиту, то квартира подлежит продаже в оплату долга. В случае, если владелец квартиры ничего не предпринял сам, суд, рассматривая иск о взыскании задолженности и найдя его законным, как правило, удовлетворяет требование кредитора и, как правило, помощь судебного исполнителя в этих случаях не требуется.

Пережитые трудности сделали людей гораздо ответственней и осторожней, научив избегать долгов. Но были и другие: безнадежные пьянчужки, наркоманы и люди, чьи умственные способности были от роду невелики. И, разумеется, душевнобольные. Дееспособность большинства из тех, кто лишался жилья, ограничена не была и немало бедняг, обрадовавшись попавшим в их руки крупным (для них) суммам и, не слушая встревоженных родных и знакомых, устраивали себе праздник длиной в несколько недель -- а потом...

А потом -- свалки. Нежилые и разрушающиеся дома. Подвалы и чердаки. И смерть от алкогольного отравления, наркотиков, холода, болезней. Либо постоянное обитание в приютах, тарелка бесплатного супа, душ, вошебойка. И попытки выбраться из ямы, найти работу. (Некоторым это даже удалось.)

Но незапертых подвалов и чердаков становилось все меньше. Потому что при активном поощрении государства уже к 1996--1997 гг. стали образовываться квартирные товарищества.

ТОВАРИЩИ ДОРОГИЕ

Все происшедшее за последние 10 лет в Эстонии мало кто называл реформой жилищно-коммунального хозяйства. Потому что реформировалась вся страна, все хозяйство. Считать деньги стали все.

Вода дорожала не по дням, а по часам, -- жильцы обзавелись счетчиками воды и, заметив текущий кран, хватались за телефон, чтобы вызвать сантехника. Привыкли, выходя из комнаты хоть на минуту, выключать свет. Принимать не ванну, а душ. При покупке бытовой техники интересоваться ее потребляемой мощностью. Но квартирные счета меньше не становились. Потому что доля воды и света была в них невелика. Ремонтные деньги, лифт, вывозка мусора -- все эти суммы от жильцов зависели мало.

И всех бесила графа счета административные расходы. Муниципалитеты утверждали предельные цены, по которым поставщики отпускали воду и тепло для населения (для юридических лиц действуют иные тарифы), но платить жэковским мымрам? За что?!

(За что -- некоторые поняли поздней. Но немногие, -- те, кто непосредственно занялся управлением и эксплуатацией домов, кто теперь вместо жэковских бухгалтеров теперь сам мудрит над проблемой оплаты счетов, вывешивает списки задолжников, нанимает подрядчиков, прикидывает, что в доме нужно сделать сначала, а что потом. И так далее.)

Итак, первые квартирные товарищества стали организовываться уже с 1996 года. Товарищество -- это недоходное юридическое лицо, созданное жильцами дома или группы домов для эксплуатации и поддержания в порядке своего жилья. Оно заключает договоры на покупку воды и тепла, услуг по ремонту и уборке. Нанимает дворника. Рассчитывает цены на тепло и воду и другие услуги, исходя из сумм счетов, выставленных всему дому энергетиками, водоканалом и обслуживающими фирмами. Управляет товариществом правление и выборный председатель. Отдельно замечу, что квартирное товарищество вовсе не означает коллективной ответственности по квартирным счетам. Ничего подобного! За оплату потребленных услуг каждый владелец квартиры отвечает сам.

Создание товариществ поощрялось государством и местными властями, так как они были необходимы для последнего шага в реформе -- чтобы передать обязанности по эксплуатации жилья самим жильцам. Домам, создающим товарищества, помогали консультациями, информационными материалами и кое-какой юридической поддержкой. Телевидение предъявляло зрителю образцово отремонтированные дома -- и другие, где самостоятельная деятельность только начиналась. Образовавшийся Союз квартирных товариществ помог многим новичкам, а его сайт активно посещается, потому что, кроме необходимой информации, здесь можно получить совет или участвовать в обсуждениях проблем, которые касаются, как правило, всех.

С 1998 года движению квартирных товариществ новый импульс придали известие о планируемой приватизации ЖЭКов и закон, гласящий, что приватизация земли под многоквартирными домами разрешена только юридическим лицам. В почти ультимативной форме людям дали понять, что с приватизацией земли нужно торопиться и что если не оформить законное владение землей до 2001 года, то этим займутся другие -- в свою, разумеется, пользу. Свою землицу дарить никто не захотел и товарищества стали образовываться в массовом порядке.

Те дома, где организовалось товарищество, первым делом устанавливали счетчики воды, тепла и газа (если их не было) и начинали сами выставлять счета жильцам, исходя из реального потребления. Председатели мудрили над факсами с ценовыми предложениями, сравнивая условия, предлагаемые мусорщиками и ремонтниками. Высший орган -- собрание жильцов -- утверждало размеры отчислений в ремонтный фонд, размеры пеней для задолжников и придиралось к цифрам в счетах, выясняя до копеечки, что и откуда взялось. На дорогостоящие работы объявлялись конкурсы подрядчиков, которых, кстати, стало, очень много, потому что жэковские ремонтные и сантехнические службы переплавились в небольшие фирмочки, занявшиеся обслуживанием домов и грызущиеся за клиента. Ревизионные комиссии ястребом пикировали на договоры, заключенные председателями товариществ, ища признаки отката и допрашивая о мотивах, по которым выбирался подрядчик. Подвалы и подвальчики раздавались в аренду под магазинчики и мастерские, причем деньги за аренду тоже шли в бюджет товарищества. У квартирных товариществ и кооперативов появилась возможность аккумуляции средств, кредитования текущего ремонта и даже реновации зданий. В домах понемногу воцарялся порядок. Жить стало не легче и не веселей, но ясней и понятней.

ПАЦИЕНТ СКОРЕЕ ЖИВ, ЧЕМ МЕРТВ

К 2001 году ЖЭКи -- муниципальные посредники между производителями и потребителями коммунальных услуг -- стали ликвидироваться либо продавались в частные руки.

Тут надо сказать вот что. Предприятия коммунального сектора, да еще с регулируемыми ценами, как известно, убыточны. Но, начиная с 1999 года, в Эстонии отменили налог на прибыль предприятий. А в Коммерческий Кодекс, регулирующий хозяйственную деятельность предприятий, была введена поправка, запрещавшая отрицательную величину собственного капитала в балансе. Если паевой (акционерный) капитал в плюс прибыль в сумме давали отрицательную величину, то такое предприятие подлежало ликвидации. И что же оказалось? Оказалось, что предприятия доселе несчастненькой коммунальной отрасли все же прибыльны!

Автор статьи прекрасно знает методы, которыми рисуют прибыль в балансе и ничуть не сомневается, что потенциальным инвесторам все эти хитрости тоже досконально известны. И вовсе неспроста частные инвесторы, чтобы успеть запрыгнуть в последний вагон, развернули ожесточенную конкуренцию за приватизацию муниципальных жилищно-эксплуатационных управлений и покупали их даже вместе с долгами жильцов по квартплате. Квартиры с долгами уже не пугали никого -- их взыскивали по известным схемам, добровольной либо принудительной продажей квартир. Новые владельцы бывших ЖЭКов стали активными игроками на рынке недвижимости и коммунальных услуг. А отношения между продавцом услуги и заказчиком изменились коренным образом.

И вовсе не удивительно, что на таких условиях к предприятиям коммунального хозяйства стали проявлять интерес зарубежные инвесторы. 50,4% акций Таллинского водоканала были недавно проданы английской International Water UU за 641,2 млн крон. За прошедший после продажи год Таллиннский водоканал получил 90 млн крон прибыли. Половина прибыли в качестве дивидендов была перечислена владельцу 49% акций -- таллиннской мэрии и тут же была вложена в развитие столичной канализации. Таллиннские власти временно отказались от прямой продажи контрольного пакета акций Таллиннской теплоцентрали (AS Tallinna Soojus) и приняли решение найти фирму, готовую взять это доходное предприятие в концессию.

ПОПЫТКА ИТОГА

Реформа ЖКХ Эстонии заняла меньше десяти лет и порой была похожа на динамичный боевик, причем все надеялись, что все кончится хорошо -- как в кино. Итак, краткое содержание предыдущих серий -- то есть суть реформы:

• регулирование цен и руководство коммунальным хозяйством возложили на местные самоуправления;
• приватизация жилья ставила целью освободить государство и муниципалитеты от забот по его содержанию и эксплуатации жилья, а у людей появилась реальная собственность. Образовался рынок жилья;
• в оказании социальной помощи исходили из принципа ее максимальной адресности -- помощь получает непосредственно тот, кому на необходима, а вовсе не предприятия;
• предприятия коммунального хозяйства приватизируются. Регулирование цен на тепло, электричество и воду сохраняется, все остальное регулируется конкурентной средой.

Мы согласились с неизбежностью квартирного счета (и его оплаты), приравняв его к смерти и налогам. А те, кто, по недостатку ума либо от природного пофигизма с этим не согласился...

Ни в одной стране мира жилищно-коммунальное хозяйство не знает розовых перспектив и решений, приятных всем без исключения. Потому что жилищные вопросы вплотную смыкаются с социальными. Низкая платежеспособность населения -- лишь одна сторона проблемы. Во многих странах пробуют решать ее, строя муниципальные дома для не вписавшихся в социум людей, с дешевыми квартирами, частично финансируемыми из местных бюджетов. И сталкиваются с образованием асоциального гетто, отравляющего окружающие кварталы.

Я живу в обычном спальном районе, состоящем из девятиэтажек, столпившихся вокруг островков зелени. На моих глазах произошло разделение всех людей по единственному признаку: обязательности и отношения к долгам. Проблемные семьи стали тихо исчезать из района либо менять свое отношение к жилью. Подъезды заперты на замки с домофонами, а любители испортить стены или лифт как-то перевелись. Перевелись не сами собой, конечно. Просто стремление получить удовольствие от вандализма сдерживается страхом, что застанет сосед. Ну, застанет, а что дальше? А дальше -- вызов полиции, фиксация заявления и огромная сумма за ремонт, приплюсованная к ежемесячному счету.

Сколько мы тратим на оплату жилья? В этой статье не приводится статистика цен на коммунальные услуги. Таковая попросту не велась и не ведется поныне. Цены на теплоэнергию до сих пор сильно варьируются в зависимости от решений местных властей: так, сегодня в Таллине цена на один мегаватт составляет 349 крон, в соседней волости Йыэляхтме -- 399 крон, в Нарве -- 250 крон. Сильный разброс цен делает бессмысленной усредненную статистику. Сегодня на оплату ежемесячных квартирных счетов семьи тратят примерно 20--25% дохода.

Жилье в Таллине, как видим, обходится дороже (примерно 416 евро) в год на члена семьи), чем в малых городах или на селе (299 евро). Но и доходы жителей столицы гораздо выше, чем в среднем по Эстонии.

Начиная с 1998 года банки предлагают населению жилищные кредиты. Все эти годы их стоимость непрерывно падала -- с 12% в 1998 году до 4% в мае 2003 года. Дешевые кредиты давят на рынок жилья таким образом, что средняя стоимость квадратного метра таллинской квартиры подскочила втрое: с 185 долларов году до 600 долларов. Но из-за высокой стоимости эксплуатации цены на аренду квартир за это же время выросли только на 20--25%. Высокая квартплата делает невыгодным содержать лишнее жилье, сдавая его в аренду и освободившиеся квартиры, как правило, тут же поступают на рынок.

Деньги стали считать все. Дешевых или даровых услуг, работ, работников и ремонтных материалов больше нет. Усвоить это было нелегко и некоторым в прошедшие десять лет невыученный урок стоил самого дорогого -- жилья. Но другие, самые обычные люди, которых большинство, те, кто не любит долгов, те, кто знает цену копейке и никому не позволит распоряжаться своим кошельком, поняли: в доме должен быть хозяин. И лучший хозяин -- это они сами.